3,6 millions de nouveaux mètres carrés de centres commerciaux ont ouvert au 2e semestre 2013 contre 1,8 million au 1er semestre 2013 et 3,4 millions au 2e semestre de l’année précédente. Le développement de nouveaux équipements reste très concentré en Europe centrale et orientale, où près de 70 % des ouvertures du 2nd semestre 2013 ont été recensées (2,4 millions de m²).
Rebond des ouvertures de centres commerciaux au 2e semestre 2013
Cette part très importante tient essentiellement à l’ampleur des projets inaugurés en Russie et en Turquie, deux pays totalisant à eux seuls 42% des m² inaugurés sur le vieux continent durant cette période. Sur l’ensemble de 2013, près d’1,5 million de m² de centres commerciaux ont ouvert en Russie, soit 27 % du total européen. La Turquie arrive en 2e position, avec 988 500 m². La densité de centres commerciaux dans ces deux pays demeure toutefois peu élevée (118 m²/1 000 habitants en Russie et 121 en Turquie), puisqu’elle est inférieure de moitié à la moyenne européenne (268). Les pays d’Europe centrale et orientale continuent par ailleurs de concentrer la majorité des opérations de création pure. Ainsi 73 des 110 centres nouvellement créés au 2nd semestre 2013 y ont été recensés. Cette tendance est particulièrement importante en Russie, où 97 % du volume des ouvertures enregistrées sur cette période portaient sur ce type de projets. Les pays d’Europe de l’Ouest concentrent à l’inverse la majorité des opérations d’extension de centres existants (45 sur 64).
Les rythmes de développement ont été bien moins soutenus dans l’Hexagone qu’en Russie et en Turquie. Avec 6 % du volume total des ouvertures recensées en Europe en 2013, la France arrive toutefois en tête des pays d’Europe de l’Ouest. « Au total, ce sont plus de 350 000 m² de nouveaux centres commerciaux qui ont été inaugurés l’an passé en France, soit une forte hausse de 37 % sur un an pour partie liée à l’inauguration d’équipements de grande ou de très grande taille. Ainsi, les 83 000 m² d’Aéroville à Roissy en font d’ores et déjà l’un des centres commerciaux les plus vastes de notre pays. La production de grands ensembles s’est également accompagnée d’une consolidation de sites existants majeurs, comme Rives d’Arcins près de Bordeaux, Carré Jaude 2 à Clermont-Ferrand ou Alma à Rennes, plusieurs opérateurs continuant en effet de tirer parti de projets d’extension pour capitaliser sur la notoriété de leurs centres » explique Christian Dubois.
La Russie et la Turquie concentrent 45% des ouvertures prévues en 2014 ET 2015
Le volume des ouvertures devrait encore augmenter en 2014 en Europe. Ainsi, 6,8 millions de m² de nouveaux centres commerciaux y seront inaugurés, soit une hausse de 26 % par rapport à 2013. En 2015, le volume des ouvertures sera moins élevé (4,2 millions de m²), même s’il pourrait être gonflé par le report de projets initialement prévus pour 2014 mais décalés en raison de l’accroissement des risques géopolitiques dans l’est du continent.
Comme en 2013, la Russie concentrera en 2014 et 2015 le plus grand volume de nouveaux m² de centres commerciaux (2,6 millions de m²). Le parc de centres commerciaux de ce pays sera même, dès la fin de 2014, le plus grand d’Europe derrière celui de la France mais devant celui du Royaume-Uni. La Russie possèdera également le centre commercial le plus vaste du continent avec l’inauguration, prévue en 2014, des 235 000 m² d’Avia Park. La Turquie conserve quant à elle sa deuxième position avec 2,2 millions de m² attendus lors des deux prochaines années. Comme en Russie, ce volume comprend plusieurs équipements géants, à l’instar des 155 000 m² du Mall of Istanbul ou des 150 000 m² d’Emaar Square, tous deux situés à Istanbul. Vitrine de l’essor économique de la Turquie, la métropole concentre par ailleurs la moitié de l’ensemble des projets en cours de développement dans le pays.
La France, 3e pays d’Europe pour le développement de nouveaux m² de centres commerciaux
Si la France présente des rythmes de développement bien moins impressionnants qu’en Russie et en Turquie, elle se place juste derrière ces deux pays s’agissant de la production de nouveaux m² de centres commerciaux. Un peu plus d’1 million de nouveaux m² y sont annoncés en 2014 et 2015, un volume gonflé par plusieurs opérations de création de centres commerciaux régionaux. Les prochains jours verront par exemple l’inauguration de deux centres de plus de 60 000 m² : Qwartz à Villeneuve-la-Garenne et Les Terrasses du Port à Marseille, deux projets révélateurs de l’intérêt porté aux plus grands centres par des marques étrangères renommées. Marks & Spencer et Primark, qui ont récemment amorcé ou repris leur développement dans l’Hexagone, figurent ainsi parmi les principales locomotives de Qwartz. Ce centre témoigne également de la vigueur de la production de nouveaux équipements commerciaux en Ile-de-France. Son ouverture succèdera ainsi aux créations majeures de ces trois dernières années, comme Le Millénaire à Aubervilliers, So Ouest à Levallois-Perret ou Aéroville à Roissy, et précèdera d’autres livraisons importantes comme Les Saisons de Meaux ou Les Promenades de Champigny.
Les Terrasses du Port font également la part belle aux enseignes présentes depuis peu dans l’Hexagone, comme JD Sports, Pandora ou Kiko. Ce projet se distingue en outre par son offre plus haut-de-gamme, proposant aux consommateurs plusieurs enseignes de mode traditionnellement présentes en rues commerçantes, comme Maje, Sandro ou Michael Kors. « Cette tendance se prolongera en 2015 au travers d’autres ouvertures de centres de grande taille notamment situés, comme Les Terrasses du Port, dans le sud de l’Hexagone. Ainsi, Polygone Riviera, près de Nice, est un autre exemple de montée en gamme du marché français des centres commerciaux. Mais le sud de la France est aussi, plus généralement, l’un des territoires les plus prisés pour la production de nouveaux m² de centres commerciaux avec les ouvertures, prévues d’ici la fin de 2015, de La Valette-du-Var près de Toulon, de Nice One près du stade de football de l’Allianz Riviera ou encore de Bayonne Ametzondo » explique Christian Dubois.
Destinées à accompagner d’importants projets urbains (Qwartz, Les Promenades de Champigny, Nice One, etc.), à limiter l’évasion commerciale de certains centres-villes (Les Terrasses du Port) ou à dynamiser le coeur de villes moyennes (Le Jeu de Paume à Beauvais, Avaricum à Bourges), les opérations de création sont nombreuses et de taille souvent importante. Mais elles ne constituent pas, loin s’en faut, l’essentiel de la production de nouveaux m² de centres commerciaux. De multiples extensions de centres existants, leaders pour certains dans leur zone de chalandise, témoignent ainsi du renforcement de polarités commerciales établies. Tel est notamment le cas de l’Ile-de-France, avec l’opération d’extension-rénovation du Forum des Halles et la consolidation, à plus long terme, d’autres sites majeurs (Carré Sénart, Parly 2, Val d’Europe). Les exemples sont également nombreux en province, où de telles opérations peuvent notamment être le moyen d’accueillir de nouvelles marques inédites localement (Shana ou Calzedonia dans Grand Cap au Havre, La Fée Maraboutée dans Mérignac Soleil près de Bordeaux) ; une tendance au renouvellement de l’offre également à l’oeuvre dans les galeries marchandes de grands hypermarchés, dont le relifting permet, outre l’ajout de nouvelles boutiques, l’amélioration du cadre architectural et la venue d’enseignes attractives (Galerie Leclerc de Pau, Cora Mundolsheim, etc.).
« Le volume de nouveaux m² devrait au final rester important en 2014 et 2015 dans l’Hexagone, alimenté par le développement ex nihilo de très grands centres – les plus à même de s’attirer les faveurs des enseignes les plus renommées – et la propension des opérateurs à étendre leurs sites pour les dynamiser ou capitaliser sur leur notoriété. Permettant de répondre aux stratégies d’expansion des enseignes et de contenter l’appétit de nouveauté des consommateurs, ces opérations seront sans doute inaugurées dans un contexte économique plus favorable, comme le laissent espérer le redressement du pouvoir d’achat des ménages et la stabilisation prochaine du chômage. Un tel afflux de nouveaux m² n’en dessine pas moins un paysage commercial de plus en plus concurrentiel, dont l’allongement des délais de commercialisation de certains projets, la dilution des chiffres d’affaires des enseignes et l’érosion de la fréquentation des centres secondaires sont quelques-unes des principales manifestations » conclut Christian Dubois.
Densité de centres commerciaux en Europe (m² GLA/1 000 habitants)
Source : Cushman & Wakefield